תהליך מתן משכנתאות נראה לעתים לא ברור, אך בפועל הוא מבוסס על פרמטרים קבועים שהבנקים בוחנים בקפידה. מדובר בהחלטה כלכלית מורכבת, בה הבנק מעריך את רמת הסיכון של הלווים ומחשב את גובה המשכנתא שהוא מוכן להעמיד לרשותם. כדי להבין לעומק איך מתקבלות ההחלטות הללו, שוחחנו עם עידו עוז, מומחה למימון, בעל ניסיון עשיר בליווי לווים מול הבנקים. עוז מכיר היטב את השיקולים שמנחים את הגופים הפיננסיים ומסייע ללקוחותיו לשפר את הסיכויים לקבלת משכנתא בתנאים אופטימליים. הנה הקריטריונים המרכזיים שהבנקים בוחנים, והדרכים לשפר את הסיכוי לקבלת משכנתא בתנאים טובים.
הקריטריונים המרכזיים לקביעת הזכאות למשכנתא
1. הון עצמי – כמה כסף הבנק מצפה שתשקיעו?
הבנקים אינם מממנים את מלוא סכום הדירה, ולכן גובה ההון העצמי של הלווים הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בתהליך מתן משכנתאות. נכון להיום, הבנקים מחייבים מינימום של:
- 25% מערך הדירה ברכישת דירה ראשונה.
- 30% במעבר לדירה חדשה (משפרי דיור).
- 50% ברכישת כל דירה נוספת.
ככל שההון העצמי גבוה יותר, הסיכון מבחינת הבנק קטן, ולכן התנאים המוצעים יהיו טובים יותר.
2. הכנסה פנויה ויכולת החזר
הבנק מחשב את יכולת ההחזר של הלווים על בסיס ההכנסה הפנויה – כלומר, הסכום שנותר לאחר הוצאות חודשיות קבועות כמו שכירות, הלוואות, תשלומים שוטפים וכו'. הבנקים מאפשרים החזר חודשי של עד 50% מההכנסה החודשית הפנויה, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווים. לווים עם הכנסה גבוהה יותר וביטחון תעסוקתי משדרים יציבות פיננסית, ולכן יוכלו לקבל אישור למשכנתא גבוהה יותר ובריבית טובה יותר. למי שמתכננים לקחת משכנתא, עידו עוז, מנכ"ל חכם משכנתאות, ממליץ לשפר את מצבם הכלכלי מראש – למשל, על ידי העלאת הכנסה דרך עבודה שנייה או הפחתת התחייבויות קיימות.
3. דירוג אשראי
מאז כניסת מערכת דירוג האשראי של בנק ישראל, כל בקשת משכנתא מלווה בבדיקת היסטוריית האשראי של הלווים. הבנק בוחן האם בעבר עמדתם בהתחייבויותיכם הפיננסיות, האם היו לכם עיכובים בתשלומים או אם יש לכם חובות פתוחים. לווים עם דירוג אשראי גבוה מקבלים גישה לריביות נוחות יותר ולאישור מהיר יותר, בעוד שלווים עם דירוג נמוך עלולים להיתקל בקשיים בקבלת המשכנתא.
איך אפשר לשפר את הסיכוי לאישור משכנתא?
לאחר שהבנו אילו גורמים משפיעים על מתן משכנתאות, השאלה הגדולה היא איך אפשר לשפר את הסיכויים לקבל אישור בתנאים טובים יותר. אלו הצעדים שמציע עידו עוז מנסיונו:
1. הגדלת ההון העצמי – הדרך להפחתת הסיכון של הבנק
כאמור, הבנקים דורשים מהלווים להעמיד הון עצמי מסוים. עם זאת, מי שיצליחו להגדיל את ההון העצמי מעבר לדרישות המינימום יוכלו לשפר משמעותית את סיכויי האישור ולקבל תנאי ריבית טובים יותר.
איך ניתן להגדיל את ההון העצמי?
- חיסכון מוקדם – להתחיל לחסוך כמה שנים מראש ולהפקיד לקרנות השקעה או חסכונות נזילים.
- ניצול קרנות השתלמות – אם הקרן נזילה, ניתן להשתמש בה כחלק מההון העצמי.
- סיוע משפחתי – קבלת מתנה או הלוואה ללא ריבית מההורים היא פתרון נפוץ.
- מכירת נכסים – מכירת רכב שני או נכסים אחרים יכולה להוסיף להון העצמי.
עידו עוז ממליץ למי שמתלבטים לגבי שימוש בחסכונות לשאול את עצמם האם עדיף לשלם פחות ריבית לאורך השנים או לשמור על הכסף להשקעות עתידיות.
2. העלאת ההכנסה ושיפור יכולת ההחזר
הכנסה פנויה היא גורם מרכזי באישור מתן משכנתאות. אם ההכנסה הנוכחית אינה מספיקה, ניתן לפעול במספר דרכים להגדלתה:
- חיפוש עבודה עם שכר גבוה יותר – שינוי מקום עבודה או מיקוח על שכר יכולים לשפר משמעותית את היכולת הפיננסית.
- הכנסה נוספת – עבודה שנייה, שעות נוספות, פרילנס, או השכרת נכס קיים יכולים להוסיף להכנסה.
- הוספת לווים נוספים – בן/בת זוג או קרובי משפחה בעלי הכנסה יציבה יכולים לשפר את הסיכוי לאישור סכום גבוה יותר.
הבנקים בוחנים גם את היציבות התעסוקתית של הלווים. עידו עוז מציין שעדיף להימנע מהחלפת עבודה בתקופה שלפני בקשת משכנתא, מאחר שחוסר יציבות תעסוקתית עלול להיתפס כגורם סיכון.
3. שיפור דירוג האשראי לפני הגשת הבקשה
כפי שהוסבר קודם, דירוג האשראי הפך לגורם משמעותי באישור המשכנתא. בנקים יעדיפו לווים עם היסטוריית אשראי נקייה, ללא פיגורים או חובות בעייתיים.
איך ניתן לשפר את דירוג האשראי?
- עמידה בתשלומים – הקפדה על תשלומים בזמן בכרטיסי אשראי, הלוואות ושירותים אחרים.
- סגירת התחייבויות קטנות – סילוק חובות קטנים לפני בקשת ההלוואה.
- שימוש נכון במסגרת האשראי – עדיף לא לנצל את כל מסגרת האשראי ולשמור על שימוש מתון.
עידו עוז ממליץ לבדוק מראש את נתוני האשראי האישיים דרך בנק ישראל, כדי לזהות בעיות אפשריות ולטפל בהן לפני הפנייה לבנק למשכנתא.
לסיכום
מתן משכנתאות הוא תהליך מורכב שתלוי בגורמים רבים כמו הון עצמי, הכנסה פנויה, דירוג אשראי והיסטוריית תשלומים. בנקים בוחנים בקפידה את כל הפרמטרים הללו לפני אישור ההלוואה, ומשתמשים בהם גם לקביעת תנאי הריבית. החדשות הטובות הן שיש צעדים שניתן לנקוט כדי לשפר את הסיכוי לקבלת משכנתא בתנאים טובים יותר – מהגדלת ההון העצמי, דרך שיפור ההכנסה ועד העלאת דירוג האשראי. מומלץ להיערך מראש ולתכנן נכון לפני הפנייה לבנק, וכמובן להשוות הצעות ממספר בנקים כדי להשיג את הריבית האטרקטיבית ביותר.
